Créer une SCI ou une SCI familiale : l’essentiel à savoir

Créée il y a plus de deux cents ans, la société civile immobilière (SCI) a toujours le vent en poupe. Elle peut répondre aux besoins des personnes désireuses de détenir et de gérer collectivement un ou plusieurs biens immobiliers.

LA SCI : UN OUTIL DE GESTION DU PATRIMOINE TRÈS PERFORMANT

Une société civile immobilière (SCI) est une société constituée entre au moins deux associés : conjoints, parents, amis ou investisseurs. Chacun détient des parts sociales au prorata de son apport dans la SCI.
Sa vocation : acquérir un bien immobilier (logement, murs d’entreprise, etc.) en vue de l’habiter, de le mettre en location ou d'organiser sa transmission progressive. Il est également possible de créer une telle société pour lui apporter un bien que l’on possède déjà.

LA SCI : UN CADRE JURIDIQUE POUR GÉRER UN BIEN À PLUSIEURS

Habituellement, lorsque vous détenez un bien à plusieurs sans créer de société, vous en êtes propriétaires « indivis ». Or, le système de l’indivision, bien connu des héritiers qui doivent se partager une succession ou des couples non mariés achetant leur résidence principale à deux, se révèle à l’usage rigide dans son fonctionnement. D’où l’intérêt de lui préférer la société civile immobilière (SCI) pour gérer un ou plusieurs biens immobiliers collectivement.

LA SCI : UNE RÉPONSE SIMPLE ET SOUPLE

Concrètement, en indivision, les décisions se prennent au minimum à la majorité des deux tiers voire à l’unanimité. Ce qui, en pratique, notamment en cas de mésententes, peut très vite s’avérer lourd et bloquant. En société civile immobilière (SCI), la majorité suffit.
Pour la gestion au quotidien, même simplicité : en SCI, c’est le gérant qui décide. En indivision, il faut agir tous ensemble ou désigner un représentant des indivisaires pour signer les actes courants (assurances, abonnement à l’électricité, etc.).

LA SCI : UNE SOLUTION STABLE ET PÉRENNE, CONÇUE POUR DURER

La loi prévoit que « nul n’est tenu de rester dans l’indivision ». Autrement dit, si les indivisaires ne s’entendent pas pour liquider l’indivision à l’amiable, n’importe lequel d’entre eux peut saisir le tribunal et demander la vente forcée du bien ou un partage judiciaire.
La société civile immobilière (SCI), au contraire, vise le long terme et la stabilité patrimoniale. Constituée pour une durée qui peut aller jusqu’à 99 ans, renouvelable, elle n’est dissoute que sur décision des associés prise à la majorité.

LA SCI : UN RÉGIME DE TAXATION SPÉCIFIQUE

La SCI échappe à l’impôt sur les sociétés (IS), sauf si elle opte pour ce régime fiscal, ce qui peut présenter un intérêt dans certains cas précis (récupération de la TVA en cas de réalisation de très gros travaux, par exemple).
Hors IS, les bénéfices tirés d’une location sont répartis entre les associés, imposés individuellement à l'impôt sur le revenu, au titre des revenus fonciers.
Cette « transparence » fiscale de la SCI constitue l’un de ses avantages notamment en cas de déficits fonciers qui sont également transmis aux associés.

LA SCI : DES INTERDITS À CONNAÎTRE

En aucun cas la SCI ne constitue une solution miracle à toutes vos problématiques immobilières. Parfois, elle est même à prohiber. Sachez par exemple que, comme son nom l’indique, la SCI doit avoir une activité civile, c’est-à-dire non-commerciale. Une SCI qui a une activité commerciale serait de plus soumise de plein droit à l’IS.
En immobilier, est donc interdit à la SCI l’achat dans le seul but de revendre, comme le font les marchands de biens. De même, une SCI ne peut recourir à la location meublée, qu’il s’agisse de logements ou de bureaux.

LA SCI : UN FORMALISME STRICT À RESPECTER

La première étape de la création d’une société civile immobilière (SCI) consiste à rédiger des statuts. A ce stade, le recours à un professionnel du droit est vivement conseillé. Pour en savoir plus : Comment créer une SCI ? Les points à vérifier

Une fois signés par tous les associés, les statuts doivent être enregistrés et faire l’objet d’une publicité dans un journal d’annonces légales. Puis ils sont déposés au greffe du tribunal afin d’immatriculer la société. À défaut, la SCI n’aurait pas d’existence officielle. Conséquence : elle ne fonctionnerait pas comme une société, mais comme… une indivision.

LA SCI : DES CONTRAINTES À NE PAS SOUS-ESTIMER

Toute société civile immobilière (SCI) a l’obligation de réunir ses associés en assemblée générale (AG) au moins une fois par an. C’est elle qui, par exemple, approuve les comptes de la société et décide de répartir d’éventuels bénéfices entre les associés.
La SCI doit également tenir une comptabilité. Un simple livre-journal des dépenses suffit si votre SCI ne possède que votre résidence principale et ne réalise pas de profit. En revanche, si elle loue ses biens, la tenue d’une comptabilité plus élaborée s’impose.

© Uni-médias – mars 2019

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