5 choses à savoir sur la fiscalité du statut du LMNP et du LMP

Louer un logement meublé plutôt que « nu » ou « vide » permet de bénéficier d’un régime fiscal beaucoup plus favorable. Deux statuts s’offrent à vous : le loueur en meublé non professionnel (LMNP) et le loueur en meublé professionnel (LMP). Zoom sur leur mode d’imposition en 5 questions.

LMP ou LMNP : avantage fiscal, charges déductibles, déclaration de revenus... Rappel des principales caractéristiques de la fiscalité des locations meublées professionnelles et non professionnelles.

1. POUVEZ-VOUS AMORTIR VOTRE INVESTISSEMENT ?

Oui c’est d’ailleurs l’atout phare de la location meublée. Sont déductibles des recettes, les charges suivantes: frais d’établissement et d’acte d’acquisition, intérêts d’emprunt, charges de copropriété, honoraires de gestion, frais d’assurance, taxe foncière…

À cette liste s’ajoutent les amortissements déductibles de l’immeuble (terrain + bâti) sur 25 à 40 ans.

Le montant des investissements qui ont bénéficié d’une réduction d’impôt de 11% dans le cadre du régime Censi-Bouvard ne peut toutefois pas donner lieu à un amortissement déductible

BON À SAVOIR

Vous pouvez aussi amortir la valeur du mobilier acheté. Cet amortissement comptable s’effectue pendant 5 à 10 ans.

2. VOS REVENUS DE LOCATION BÉNÉFICIENT-ILS D’UNE RÉDUCTION D’IMPÔT ?

Non, la location meublée sous le statut du LMP ou LMNP ne relève pas de la taxation sur les revenus fonciers, mais de celle du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

LMP ou LMNP, en tant que propriétaire bailleur, si vos loyers annuels ne dépassent pas 70 000 euros HT, vous pouvez choisir entre :

le régime du micro BIC et bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50%^* du montant de vos loyers, charges comprises,
le régime « réel » qui vous permet de déduire la totalité de vos charges.

À noter : au-delà de 70 000 euros HT, le régime réel s’applique automatiquement

BON À SAVOIR

Particularité, le régime du Censi-Bouvard éligible au LMNP ouvre droit àune réduction d’impôt égale à 11 % de l’investissement étalée sur une durée de 9 ans en contrepartie de la signature d’un bail commercial avec un exploitant unique

^* Abattement porté à 71% pour les meublés de tourisme et les chambres d'hôtes. Dans ce cas, le seuil de recettes permettant d’opter pour le micro-BIC est porté à 170.000 €.

3. POUVEZ-VOUS RÉCUPÉRER LA TVA AU TAUX DE 20% ?

L’achat d’un logement locatif neuf en VEFA permet de récupérer la TVA égale à 20% du prix, ce qui représente une économie de 20 000 euros sur un bien vendu 100 000 euros hors taxes.

Attention ! Pour profiter pleinement de cet avantage, vous devez conserver le bien 20 ans et le louer avec un bail commercial pendant au moins 9 ans. À défaut, en cas de vente anticipée, avant l’échéance des 20 ans, vous devrez rembourser une fraction de la TVA (calculée au prorata temporis du temps restant à courir) à l’administration fiscale.

4. VOTRE BIEN ÉCHAPPE-T-IL À LA PLUS-VALUE IMMOBILIÈRE (DIFFÉRENCE ENTRE PRIX D’ACHAT ET DE VENTE SOUMIS À IMPOSITION) EN CAS DE REVENTE ?

Tout dépend de votre statut de loueur meublé.

- En professionnel (LMP) : une exonération totale ou partielle de cet impôt est prévue sous réserve de remplir les deux conditions cumulatives suivantes :

Vous devez exercer votre activité de loueur meublé depuis au moins 5 ans.
ET la moyenne de vos recettes locatives* ne doit pas excéder 90 000 euros HT pour une exonération totale et se situer entre 90 000 et 126 000 euros pour une exonération partielle.

- En non professionnel (LMNP) : la plus-value est taxée selon le même barème que toute plus-value immobilière classique. C’est-à-dire au taux de 19% majoré de 17,2% de prélèvements sociaux, soit une imposition globale de 36,2%, après application d’un abattement dégressif par année de détention.

BON À SAVOIR

Au-delà de 22 ans, vous êtes exonéré du paiement des 19 % sur lesplus-values réalisées. Mais il faut attendre 30 ans pour bénéficier également de l’exonération sur les 17,2 % de prélèvements sociaux

* Est pris en compte la moyenne des recettes locatives au titre des exercices clos au cours des deux années civiles qui précèdent la date de clôture de l’exercice de réalisation de la plus-value..

5. VOTRE OPÉRATION EST-ELLE COMPTABILISÉE DANS L’ASSIETTE DE L’IMPÔT SUR LA FORTUNE IMMOBILIÈRE (IFI) ?

- En LMP : les immeubles loués meublés étant considérés comme des biens professionnels, leur valeur est exonérée de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
- En LMNP : les immeubles loués meublés entrent dans le champ du calcul de l’IFI pour leur valeur nette au 1^er janvier de l’année (valeur du bien – dette déductible).

BON À SAVOIR

LMP ou LMNP : ces régimes ne sont donc pas soumis au plafond des niches fiscales fixé à 10 000 euros par an.

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