Pinel, Denormandie et Cosse : 3 dispositifs pour investir dans la pierre et réduire ses impôts

LE PLUS CONNU : LE DISPOSITIF PINEL

L’objectif de la loi Pinel est de favoriser la construction dans les localités qui souffrent d’un manque de logements. La mécanique est bien connue : séduire les Français avec un dispositif de défiscalisation pour atteindre l’objectif. Pour les particuliers qui investissent, c’est un excellent moyen de réduire leur imposition : le dispositif prévoit une réduction d’impôt sur six, neuf ou douze ans égale à 12 %, 18 % ou 21 % du prix du bien acheté avec un bénéfice fiscal maximum de 63 000 euros sur douze ans. Pour le secteur du bâtiment, c’est un moyen efficace pour stimuler la construction de logements neufs et leur mise en location dans des zones tendues.

Le dispositif Pinel devait prendre fin 2021 mais l’État a finalement décidé de prolonger le dispositif jusqu’en 2024, pour aider le secteur du BTP à se relancer après la crise sanitaire. Si le régime se révèle fiscalement très intéressant, il nécessite pourtant le respect scrupuleux de certaines contraintes pour en bénéficier. L’investissement est limité à 300 000 euros au maximum dans un appartement. Le logement (non meublé) doit être loué à titre d’habitation principale, il doit répondre à des exigences de performances énergétiques et les loyers (hors charges) sont plafonnés.

L'ANCIEN AVEC LE DISPOSITIF DENORMANDIE

La crise sanitaire change la donne : de plus en plus de Français quittent Paris, Lyon ou Lille pour rejoindre la campagne ou les villes moyennes. Leur but : profiter d’un cadre de vie plus vert et plus agréable. Si vous êtes un investisseur et que vous cherchez à défiscaliser, profitez du dispositif Denormandie et du déferlement sur les petites villes. La mesure vise à lutter contre la vétusté des logements anciens et vacants dans les centres-villes de taille moyenne en encourageant fiscalement les futurs propriétaires à rénover des logements et à les mettre en location.

En optant pour le dispositif Denormandie, vous pouvez réaliser un investissement locatif en profitant d’un double avantage : un prix d’achat au mètre carré bien plus faible que dans un grand pôle urbain et une réduction fiscale identique à celle offerte dans le neuf par le Pinel (de 12, 18 ou 21 %, selon la durée de détention (6, 9 ou 12 ans) avec 63 000 € au maximum sur douze ans). L’investissement ne doit pas dépasser 300 000 € et nécessiter une rénovation car les travaux doivent représenter au moins 25 % de l’opération immobilière. Les travaux éligibles concernent la création de surfaces habitables nouvelles, l'assainissement ou l'aménagement du logement ainsi que les travaux pour réaliser des économies d'énergie. Toutes les agglomérations ne sont pas éligibles. Le dispositif s’applique à 245 communes faisant majoritairement partie du plan « Action cœur de ville », qui vise à redynamiser les centres dégradés. Comme pour le Pinel, les propriétaires doivent respecter des limites de loyers et les locataires sont soumis à un plafond de revenus. Pour autant, ces contraintes n’empêchent pas l’opération d’être rentable : 5 à 6 % sans que l’on ait besoin d’être aux plafonds légaux des loyers. Le dispositif Denormandie va être prolongé jusqu’au 31 décembre 2023, sous réserve de son adoption définitive à la fin de l'année 2021.

COSSE POUR DES LOYERS ABORDABLES

Le dispositif « louer abordable » (ou loi Cosse) a pour objectif l’amélioration de l’offre de logement à destination des ménages modestes. La mesure encourage les propriétaires à mettre en location un logement à un loyer inférieur au prix du marché en contrepartie d’une fiscalité attractive prenant la forme d’une déduction forfaitaire. Contrairement à Pinel et Denormandie, proposant une réduction d’impôt, le dispositif « louer abordable » propose une déduction fiscale forfaitaire. La réduction fiscale s’applique sur les impôts à payer tandis qu’une déduction fiscale diminue les revenus imposables, avant calcul de l’impôt. Par exemple, si vous percevez 10 000 euros de loyer par an dans le cadre du dispositif « louer abordable » et si vous bénéficiez d’une déduction de 85 %, vous serez imposé seulement sur 1 500 euros.  Le logement que vous louez doit être non meublé, récent ou ancien, avec ou sans travaux, utilisé comme habitation principale par le locataire et respecter un niveau de performance énergétique globale fixé par arrêté.

Pour bénéficier du dispositif, il vous faudra obligatoirement signer une convention avec l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat (Anah). Vous aurez le choix entre 3 niveaux de loyer en fonction du type de convention que vous passerez : intermédiaire, social, très social. Le montant de la déduction Cosse va varier entre 15 à 85%, en fonction de deux facteurs : la zone où se situe le logement (Zone Abis, A, B1, B2 et C) et le type de convention signée avec l’ANAH en fonction du type de loyer maximal praticable. 

Investir dans l’immobilier est un projet de long terme et moyennement risqué. Grâce à l’effet de levier du crédit et aux avantages fiscaux proposés par les différents dispositifs, l’investissement locatif ne suppose pas d’effort d’épargne trop important. Vous pouvez ainsi l’utiliser pour vous constituer des revenus supplémentaires à la retraite, pour protéger votre famille en cas de coup dur et accroître votre patrimoine.