IMMOBILIER : POURQUOI LES TAUX D'INTÉRÊT REMONTENT-ILS AVEC LA CRISE ?

1,5 % sur 20 ans : c’est ce qu’un emprunteur pouvait espérer, pour un dossier de prêt immobilier en cours de montage, courant avril. En début d’année pourtant, le même dossier aurait obtenu un taux de 1,2 %, parfois moins, pour les meilleurs profils.

Seulement voilà : la crise est passée par là, et le loyer de l’argent, (c’est-à-dire les intérêts à verser pour pouvoir emprunter), a augmenté pour tout le monde, y compris pour les banques pour leur besoin de refinancement. 

En effet, lorsque vous empruntez pour un projet immobilier à une banque de réseau, celle-ci, pour se refinancer, mobilise d’un côté l’épargne de ses clients, et de l’autre, emprunte sur les marchés. Selon les banques, cette répartition est différente. Certaines réalisent un « mix » moitié-moitié. D’autres, comme le Crédit Agricole, utilisent plutôt deux tiers d’épargne, et un tiers d’emprunt.

Or, si les taux d’intérêt des produits d’épargne ne bougent pas pour l’instant (celui du livret A est même descendu à 0,5 % par an le 1er février dernier), ceux des marchés obligataires ont au contraire augmenté. Même les emprunts réalisés par l’État (les fameuses OAT, obligations assimilables du Trésor), se réalisent à des taux en nette augmentation depuis la mi-mars ! Ainsi, le 12 mars, la France empruntait sur 10 ans à -0,32 %.  Le 17, elle empruntait à… +0,3%, soit près de 0,6 % d’augmentation en une semaine.

Remontée des taux : la prime de risque des marchés

Bien évidemment, si les taux d’intérêts sur les marchés obligataires remontent, c’est principalement parce que le loyer de l’argent comporte une part de prime de risque. Augmenter les taux permet donc d’améliorer la couverture du risque, et d’encaisser le choc de l’éventuelle défaillance de quelques emprunteurs. 

Maintenant, si votre banquier vous propose un crédit avec des taux un peu plus élevés que lors de vos simulations en début d’année, devez-vous vous pour autant arrêter votre projet ? Certainement pas. Le coût de l’emprunt demeure toujours pour l’instant inférieur ou tout juste égal à l’inflation. Cela signifie, pour faire simple, que le coût de votre crédit (en taux fixe) est gommé par l’augmentation des prix d’une année sur l’autre. Et si l’inflation devait repartir à la hausse au cours des prochains mois, voire pendant plusieurs années, comme l’anticipent une majorité d’économistes, les taux d’intérêt proposés en ce moment par les banques font figure d’aubaine. 

« Il n’y a aucune marge supplémentaire pour les banques dans cette augmentation des taux » Philippe Brassac, DG du Crédit Agricole (BFM TV, 10/04/2020)

Il faut en effet comprendre qu’avec un taux d’intérêt de 1,5%, et une inflation de 3%, le coût réel du crédit est basiquement de -1,5% par an. Qui plus est, dans cet exemple, nous avons choisi une inflation maîtrisée, à 3%. Les banques centrales, et en particulier la banque centrale européenne (BCE), ont en effet pour mission de contrôler l’inflation. 

Le crédit immobilier, toujours moins cher que l'inflation

Mais il n’est pas impossible que nous connaissions une poussée inflationniste plus forte, malgré leur intervention. Pour mémoire, en 1981, en France, les prix avaient augmenté de 13,4%, après une hausse de 13,6% en 1980, et 10,8% en 1979. Le tout en raison du deuxième choc pétrolier. Il avait fallu attendre 1986 pour retrouver une inflation “maîtrisée”, à seulement 2,7% ! 

Or, si les prix devaient augmenter de 30 ou 50 % en quelques années, au même rythme que les salaires, le montant des mensualités de crédit immobilier, lui, ne bougerait pas en France. En effet, les taux d’intérêt de crédit immobilier sont quasiment toujours fixes en France, quand ils sont très majoritairement variables partout ailleurs en Europe, et donc, très sensibles à l’inflation… 

En résumé, une légère hausse des taux d’intérêts immobilier ne doit en rien vous inquiéter, d’autant qu’il est probable que certains vendeurs soient en prime disposés à négocier leurs prix, bien plus qu’avant la crise, afin de faciliter la vente. 

Jean-Baptiste Giraud
rédacteur en chef d’EconomieMatin.fr

Sur ce même sujet : Philippe Brassac, directeur général de Crédit Agricole SA interviewé par BFM BUSINESS 

Crédit photo : photo by Hernan Lucio on Unsplash