Premier investissement locatif : ce qu’il faut savoir avant de se lancer

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?

Un investissement locatif vous offre un complément de revenus stable et régulier. Mais ce n’est pas tout. Il existe d’autres raisons pour lesquelles l’immobilier locatif séduit toujours plus de Français :

• Un placement qui se valorise : vous construisez un patrimoine qui peut être amélioré et prendre de la valeur dans le temps. C’est donc une manière de faire fructifier votre argent pour préparer l’avenir.
• Une protection contre l’inflation : l'immobilier est une valeur refuge en période d’inflation. Et pour cause, comme les loyers sont indexés à la hausse des prix, les revenus locatifs vous aident à lutter contre la perte de pouvoir d’achat.
• Une réduction d’impôts : la fiscalité avantageuse des revenus locatifs vous permet de réduire vos impôts.
• Une forte demande : le logement est un besoin fondamental et la demande pour les biens à louer augmente ces derniers mois.

Quel budget pour investir dans l’immobilier locatif ?

Taxes, charges, travaux : qui paie quoi ?

Parmi les différents frais liés au logement en location, certains incombent au locataire, et d’autres au propriétaire :

Les charges : le locataire doit payer les charges de copropriété dites « récupérables ». Il s’agit notamment des charges liées à l’ascenseur, à la consommation d’eau, au chauffage collectif ou encore à l’entretien des parties communes. En pratique, le loyer intègre un montant de « provision pour charges » évalué au moment du bail. Puis, lorsque sort le décompte de la copropriété, vous devez régulariser le trop ou moins perçu auprès du locataire.

Les travaux : les petites réparations et l’entretien courant du logement restent à la charge du locataire (remplacement des poignées de porte, flexibles de douche, etc.). A l’inverse, les réparations liées au vieillissement du logement et les autres grosses réparations sont à votre charge (volets défectueux, remplacement d’un ballon d’eau chaude, etc.)

Les taxes : la taxe foncière reste à votre charge. Néanmoins, vous pourrez réclamer au locataire la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) et la taxe de balayage intégrées à la taxe foncière. Vous pouvez aussi répercuter sur votre locataire la taxe de séjour en cas de location saisonnière.

Ai-je des impôts à payer sur les loyers ?

Même si vous remboursez un prêt immobilier tous les mois, vous devrez payer un impôt sur les revenus locatifs. Le montant de cet impôt varie selon le régime fiscal, qui lui-même dépend du type de location (meublée ou nue).

• Logement vide : vous devez déclarer vos loyers dans la catégorie des revenus fonciers. Si vous percevez moins de 15 000 € de loyers par an, vous pouvez opter pour le régime du micro foncier. Dans ce cas, vous bénéficiez d’un abattement de 30 % et serez fiscalisés sur 70% des loyers hors charges. Dans le cas du régime réel, vous ne bénéficiez pas d’un abattement, mais pouvez déduire les frais liés au logement (intérêts d’emprunt, assurances, frais de gestion, etc.).
• Logement meublé : vous devez déclarer vos loyers dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Au micro-Bic, vous pouvez profiter d’un abattement de 30 %, 50 % ou 71 % selon le type de location (meublé longue durée, location saisonnière, ou meublé de tourisme classé). Au régime réel, vous pouvez déduire les différents frais liés au logement.

• Selon le choix du régime ou du statut fiscal, vous pourrez réduire ou effacer l’intégralité des impôts à payer sur vos loyers et même, dans certains cas, imputer une déduction sur votre revenu global.

Quel apport personnel pour un investissement locatif ?

Avant de lancer votre premier investissement locatif, vous devrez anticiper le niveau d’épargne que vous souhaitez injecter dans le projet.

Si vous avez recours à un prêt immobilier, vous devrez apporter entre 10 % et 30 % d’apport personnel. Plus votre apport est important, plus vous pourrez viser une opération blanche (lorsque les loyers remboursent vos mensualités de prêt).

Quels types d’investissements pour un premier projet locatif ?

Logement neuf ou ancien ?

Chacune des deux options offre son lot d’avantages. Investir dans le neuf, c’est louer un logement qui répond aux dernières normes énergétiques. Ce qui signifie moins de charge pour le locataire, donc un loyer potentiellement plus élevé. Le bien neuf permet aussi d’économiser jusqu’à 42 000 € d’impôts si vous investissez en loi Pinel (avant l’arrêt du dispositif fin décembre 2024).

Les biens anciens sont souvent moins chers à l’achat. Ils vous permettent, eux aussi, de profiter de mécanismes de défiscalisation, comme le déficit foncier par exemple (si vous engagez des travaux de rénovation ou d’amélioration).

Louer avec ou sans les meubles ?

Cette notion est importante, car vous ne viserez pas la même cible de locataires en location nue et en location meublée. Par exemple, les touristes et les étudiants sont souvent plus attirés par un logement meublé et les familles par un logement vide. En outre, la durée du bail est plus longue en location nue (3 ans) qu’en location meublée (1 ans ou 9 mois si étudiant).

Où investir en IDF pour optimiser sa rentabilité ?

Selon le type de bien, l’opération et le secteur, vous pourrez viser en moyenne 5 % à 10 % de rentabilité brute en région parisienne. L’Ile-de-France offre de belles perspectives de rentabilité, notamment dans les zones suivantes :

• Paris Intramuros : les prix sont plus élevés qu’ailleurs, mais Paris offre de solides perspectives de valorisation et un taux d'occupation élevé. Les petites surfaces, comme les studios ou les deux-pièces, sont très recherchées par les étudiants.
• La Petite Couronne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne) : ce secteur profite de la proximité de Paris et la demande locative y est élevée.
• La Grande Couronne : les Yvelines, l'Essonne, la Seine-et-Marne et le Val-d'Oise offrent des prix d'achat plus abordables et attirent les familles. C’est l’idéal pour faire de la location longue durée ou pour un bail de colocation meublé par exemple.

Conclusion : 4 conseils à suivre pour réussir votre premier investissement locatif

Voici 4 conseils à suivre si vous souhaitez lancer votre premier investissement locatif :

1. Fixez vos objectifs avant d’investir : générer des revenus complémentaires, optimiser votre fiscalité, développer votre patrimoine… Anticiper cette question vous permettra d’opter pour la bonne stratégie locative.
2. Anticipez le projet : associez toujours un bien, sa localisation et vos objectifs personnels au type de projet à réaliser : logement neuf, ancien, avec ou sans travaux, location nue ou meublée, etc.
3. Prévoyez un budget : n’oubliez pas d’anticiper les frais liés au projet, la fiscalité, et de penser au niveau d’épargne que vous souhaitez y accorder.
4. Optez pour une localisation stratégique : en région parisienne par exemple, certaines zones offrent de belles perspectives de rentabilité.

© Lisa Barbosa – Mai 2024

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