Prêt immobilier : comment bien préparer son plan de financement ?

Déterminez votre apport personnel

L’apport personnel est la somme d’argent que vous souhaitez injecter dans votre projet immobilier, en plus du prêt bancaire.

Définir le montant de cet apport constitue une étape fondamentale de votre projet immobilier. Un montant d’apport important augmente vos chances d’obtenir un accord de crédit.

Selon les opérations, vous devrez fournir un apport personnel d’environ 10 % à 30 % du montant du prêt.

Ainsi, avant de lancer votre projet immobilier, vous devrez vous interroger :

• Quelle part de votre épargne pouvez-vous injecter dans l’opération ?
• Combien gardez-vous de côté pour faire face à un imprévu ou un autre projet ?
• D’où provient cet apport personnel ? (Comptes d’épargne, vente immobilière, prêt patronal, donation, épargne salariale).

Pour gagner du temps, commencez à mettre de côté les justificatifs en lien avec cet apport (relevé de comptes, acte de vente, déclaration de donation). Votre conseiller vous les réclamera au moment du montage de votre dossier de prêt.

Estimez votre capacité d’emprunt

Pour bien préparer votre plan de financement et gagner du temps, vous pouvez évaluer votre capacité d’emprunt. En d’autres termes, il s’agit de déterminer le montant maximum que vous pouvez emprunter, en fonction de vos revenus et de vos charges.

Votre capacité d’emprunt tient compte de votre taux d’endettement. Il s’agit du pourcentage des revenus du foyer consacré au remboursement de vos charges mensuelles (crédits en cours, loyers, pensions alimentaires versées).

Pour respecter la législation et ne pas menacer votre budget, votre taux d’endettement doit être inférieur à 35 %. Rendez-vous sur notre simulateur pour évaluer en un clic votre capacité d’emprunt.

Lors de votre simulation en ligne, vous devrez choisir une durée d’emprunt. Plus la durée de remboursement est longue, plus les mensualités sont réduites. Néanmoins, les taux d’intérêt des longues durées sont plus élevés.

Evaluez et assainissez votre situation financière

Pour préparer au mieux votre projet, vous devrez déterminer si votre situation financière est favorable à l’emprunt : revenus réguliers, CDI, peu ou pas d’incidents bancaires.

Au regard de cette analyse, vous saurez si vous êtes prêt à emprunter, ou s’il faut repousser le projet. Si tel est le cas, vous devrez assainir votre situation financière de la manière suivante :

• Fixez un budget pour réduire vos dépenses ;
• Epargnez régulièrement ;
• Evitez les découverts ; 
• Stabilisez votre situation professionnelle (emploi stable en CDI ou chiffre d’affaires réguliers pour les entrepreneurs).
  

Considérez les aides auxquelles vous êtes éligible

Selon votre situation, vous pourrez prétendre à un prêt réglementé par l’Etat ou à une aide financière pour vous aider à concrétiser votre projet immobilier.

Ces prêts aux conditions préférentielles complètent votre prêt immobilier principal :

• Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : un prêt sans intérêt réglementé par l'État pour soutenir les primo-accédants, sous conditions de ressources ;
• Le Prêt d’Accession Sociale (PAS) : des conditions de prêt avantageuses pour financer l'achat ou la construction d'une résidence principale ;
• Le Prêt Action Logement (1% Logement) : destiné aux salariés de certaines entreprises pour faciliter l'achat de leur résidence principale ;
• Le Prêt Épargne Logement : offre des conditions de crédit favorables pour l'achat d'un logement après une phase d’épargne sur un PEL ou un CEL ;
• Les aides des collectivités territoriales : subventions ou prêts proposés par les régions, départements ou communes pour soutenir un projet immobilier ;
• Les aides à la rénovation énergétique : subventions ou prêts gouvernementaux pour financer des travaux de rénovation.

Identifiez les frais relatifs au projet immobilier

Outre le prix du bien, vous devrez aussi considérer dans votre plan de financement les coûts liés à l’acquisition immobilière. Ces frais représentent environ 10 % à 12 % du prix du bien :

• Les frais de notaire (environ 7 % à 8 % du prix pour un bien ancien et entre 2 % et 3 % dans le neuf) ;
• Les frais de garantie (environ 2 % du bien maximum) ;
• Les frais de dossier (environ 1% du prix du bien) ;
• Les frais de courtier (1% maximum du prix du bien).

En pratique, ces dépenses sont financées par votre apport personnel, mais elles intègrent votre plan de financement. Autrement dit, avant de lancer l’opération, vous devez être capable de déterminer le montant que finance votre apport personnel et celui que finance votre emprunt.

Enfin, vous pouvez intégrer d’éventuels travaux dans l’enveloppe du financement. Pour cela, consultez des professionnels afin d’obtenir des devis les plus précis possibles.

Estimez vos futures dépenses de propriétaire

Pour optimiser votre budget de propriétaire, il est recommandé d’évaluer le montant des futures dépenses liées au logement, à savoir :

• La taxe foncière annuelle ;
• Les charges de copropriété en cas de logement collectif (nettoyage, éclairage, ascenseur, gardien, entretien des espaces verts, eau ou chauffage collectif, etc.) ;
• Les travaux de copropriété programmés (ravalement de façade, réfection de toiture, remplacement de l'ascenseur). Consultez le Procès-Verbal de la dernière assemblée générale pour plus de détails ;
• Les Fonds de travaux : depuis la loi ALUR de 2014, vous devez verser à la copropriété une cotisation annuelle pour financer les dépenses de conservation de l'immeuble ;
• Le coût de la protection du logement : le coût de l’assurance habitation n’est pas le même en tant que propriétaire. Aussi, si vous comptez mettre votre logement en location, il peut être judicieux de souscrire une assurance en cas de loyers impayés. Il faudra aussi penser au coût de la sécurité (alarme, surveillance).

Poser sur papier ces différentes étapes vous fera gagner un temps précieux et vous évitera quelques erreurs de parcours. L’objectif est que votre plan de financement vous projette le plus loin possible dans votre projet immobilier et votre futur budget de propriétaire.

© Lisa Barbosa – Mai 2024

Article à caractère informatif et publicitaire

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