Fiscalité des revenus fonciers : comment passer au réel ?

Si vous louez des logements non meublés, tant que le montant de vos loyers ne dépasse pas 15 000€ par an, vous relevez d’office d’un régime d’imposition simplifié : le micro-foncier.

C’est l’administration fiscale qui se charge de calculer votre revenu imposable en appliquant un abattement de 30% aux loyers bruts déclarés. Cet abattement est censé couvrir toutes vos charges. Vous ne pouvez rien déduire de plus. Il est possible de renoncer au micro-foncier et d’opter pour un régime d’imposition réel. L’option pour le « réel » permet de déduire ses charges - non plus de manière forfaitaire - mais à hauteur des dépenses réellement engagées. Cette option est avantageuse dès lors que les charges représentent plus de 70% des loyers. Ce qui peut être le cas, lorsque le bien a été acheté à crédit et/ou lorsque le propriétaire a engagé d’importants travaux de remise en état du logement avant sa mise en location, voire des gros travaux d’isolation thermique. Cela peut lui permettre de dégager un déficit foncier – si ses charges sont supérieures aux loyers encaissés, imputable à hauteur de 10 700€ par an sur son revenu global.

UN ENGAGEMENT DE 3 ANS

L’option s’exerce a posteriori au moment de la déclaration de revenus. Il n’y a aucun formalisme à respecter. Il suffit de remplir une déclaration de revenus fonciers dans laquelle vous détaillerez toutes les charges que vous avez supportées l’année dernière.

Cette option vous engage pour une période de trois ans pendant laquelle vous ne pouvez pas revenir sur votre choix.

Elle est globale : elle s’applique à l’ensemble des biens donnés en location non meublée par tous les membres de votre foyer fiscal.

Pour être déductibles, vos charges doivent avoir été effectivement payées l’année n-1. Vous ne pouvez pas provisionner des dépenses futures, ni déduire une somme forfaitaire correspondant au temps que vous avez passé que ce soit au titre de la gestion locative, pour remettre le logement en l’état ou si vous avez réalisé vous-même des travaux (mais vous ne pouvez alors déduire que le prix TTC des matériaux achetés).

QUE POUVEZ-VOUS DÉDUIRE ?

Vous pouvez décompter :

• les honoraires versés à un gérant, à un administrateur de bien ou à un comptable si vous ne gérez pas vous-même vos biens locatifs ;
• les commissions versées à une agence de location ;
• les primes d’assurance ;
• la taxe foncière si vous ne l’avez pas mise à la charge du locataire (bail commercial) ;
• les provisions pour charges versées au syndic ;
• les intérêts d’emprunt, y compris les frais de constitution du dossier, d’inscription hypothécaire et les frais de l’assurance décès invalidité souscrite en garantie du prêt ;
• les seuls travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, pas les travaux d’agrandissement et/ou de construction, mais aussi les honoraires versés à un architecte ou à un décorateur.
  

© Nathalie Cheysson-Kaplan – Uni-médias – Avril 2023

Article à caractère informatif et publicitaire.