Donner la nue-propriété et profiter de tous ses avantages fiscaux

Effectuer une donation en démembrement permet d’anticiper la transmission d’une partie de votre patrimoine de votre vivant, à des conditions fiscales plus favorables pour le donataire (celui qui reçoit) que s’il attendait votre décès pour en hériter. Ce schéma est souvent mis à profit par des parents donnant la nue-propriété d’un bien immobilier à leurs enfants, tout en conservant l’usufruit de ce logement jusqu’à leur décès. En qualité d’usufruitiers, les parents gardent la possibilité de l’occuper et/ou de le mettre en location afin d’en percevoir des revenus fonciers. Les droits de donation ne sont calculés que sur la valeur de la seule nue-propriété transmise. Elle est évaluée en fonction de l’âge de l‘usufruitier (ou des usufruitiers), selon le barème fixé par le code général des impôts. Plus jeune est le donateur, plus grande sera la valeur de son usufruit et moins élevés seront les droits de mutation sur la donation de la nue-propriété. Logique puisque la durée théorique de ce droit patrimonial correspond à l’espérance de vie théorique de son titulaire au moment de la donation. Ainsi, quand son âge est compris en 51 et 60 ans, ce droit représente 60 % du prix du logement (contre 40 % pour la nue-propriété). Mais entre 61 et 70 ans, l’usufruit ne représente plus que 50 %, à part égale avec la nue-propriété. Au décès du parent donateur, les enfants récupèrent la pleine propriété du bien sans aucun droit de mutation à payer. Autant dire qu’ils ont échappé aux taxes sur une part du prix du bien, celle correspondante à la valeur de l’usufruit calculée au jour de la donation.

Une réversion à prévoir dans l’acte de donation

Il est possible de prévoir lors de la donation, en le stipulant dans l’acte notarié, que l’usufruit soit transmis à un second bénéficiaire au décès du premier. Cas typique ? Celui d’un parent réalisant une donation en démembrement d’un de ses biens propres au profit de ses enfants. Souhaitant préserver son conjoint, il prévoit qu’à son décès l’usufruit sera transmis à son époux(se) survirant(e).
On parle de réversion d’usufruit. Les enfants ne récupèreront donc l’entière propriété de ce bien qu’au décès de leur parent survivant, usufruitier de second rang.

Une restitution partielle des droits de mutation

Quand intervient la réversion d’usufruit, le ou les nus-propriétaires peuvent avoir intérêt à se rapprocher de l’administration fiscale en vue de solliciter un remboursement des droits de mutation acquittés. C’est le cas lorsque l’usufruitier de second rang est plus jeune que celui de premier rang au moment de la donation initiale a été signée. Un exemple : une femme âgée de 61 ans donne la nue-propriété d’une résidence secondaire à ses enfants, en stipulant une réversion de l’usufruit au profit de son époux, plus jeune de 10 ans. Lors de la donation, la valeur de la nue-propriété sur laquelle sont calculés les droits de donation est égale à 60 % de la valeur du bien immobilier, raison de l’âge de la mère donatrice usufruitière. Elle décède 6 ans après. Au jour de la réversion de l’usufruit à son veuf, alors âgé de 57 ans, cette valeur a fondu à 50 % compte-tenu de l’âge du père, nouvel usufruitier. Dès lors, les enfants nus-propriétaires peuvent demander à l’administration de recalculer les droits d’enregistrement sur cette nouvelle base et de leur restituer le trop perçu. Si lors de la donation, ils ont bénéficié de l’abattement de 100 000 € (en ligne directe, par parent et par enfant) qui se renouvelle par période de 15 ans, la révision de l'assiette des droits d’enregistrement peut conduire à réviser à la baisse la part de l’abattement consommée lors de la donation.

Une condition à cette restitution de droits par l’administration fiscale est toutefois posée par une récente réponse apportée par le ministère de la Justice à une question parlementaire (n° 26892, JO de l’Assemblée nationale du 2 juin 2020). Seuls les nus-propriétaires qui ont, eux-mêmes, acquitté ces taxes peuvent solliciter une remise de trop-perçu. À l’inverse, si les droits de mutation ont été supportés par le donateur, la demande n’est pas recevable.

© Alexandre Roman – Uni-Médias – octobre 2020